本文来自微信公众号：道总有理，作者：道总，题图来自：AI 生成
收购，把规模做上来，一度是物业行业在销售市场和资本市场双重"丰收"的一条主线。
2020 年，数据显示，上市物企披露的有效收购事件共 76 起，共花费金额 107 亿元，是 2019 年有效收并购事件 27 起的 2.81 倍。比如，蓝光嘉宝服务先后完成 17 次股权收并购，共花费 10.1 亿元；这一年，共有 17 家物企成功登陆资本市场，比 2014 ― 2018 年上市物业数量总和还多 7 家。
然而，当初买买买的财大气粗，现在变成了退退退的流泪割舍。6 月 25 日，中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，更早一些，金科服务宣布将于 2025 年 8 月 31 日正式退出重庆龙兴未来城市小区。
据《每日经济新闻》记者不完全梳理和统计，最近这段时间，已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的 10 余家物业企业发布主动撤场公告。
或被迫或主动，物业公司原来打下的"江山"正在加速缩小。
撤退潮
物业公司的进入和退出，是市场竞争下再寻常不过的事，但是短短时间内，头部物业接连宣布退出，就有些耐人寻味了。
比如金科服务，在重庆恒春凤凰城小区张贴退出公示，将在 8 月 31 日正式撤离，而其在该小区的服务时间高达 10 年；同一个月，它还退出了重庆龙兴未来城市小区。龙湖物业近期退出的项目更多，包括重庆两江 · 溪岸云、上海苏堤春晓、辽宁锦州时代西湖雅居小区，另外，还将从阜阳双清院子项目撤离。
重庆是物业公司撤退的一个"重灾区"。仅在 5 月份，据网上公开信息，重庆至少有十个小区的物业公司宣布主动退出小区的物业服务。
在物业费价格上谈不拢，是不少物业公司退出的一个原因；但更重要的是，从跑马圈地到战略收缩，头部物业正在不断地放弃一些低盈利的或潜在亏损的项目，这导致撤退的潮流一直未能停歇。
根据雅生活服务总裁李大龙在业绩会上表示，2024 年该公司对在管项目中交付质量不达标、回款率不及预期的项目和孤岛城市进行出清，全年共计出清项目 300 个。保利物业也透露，2024 年退出了 15 个城市和 13 个高风险的外拓项目。
其他上市物企也是如此。2024 年，世茂服务终止服务的合约面积超过 6000 万平方米，中海物业治理的亏损项目近 5000 万平方米，彩生活终止服务的社区数目达 318 个，万物云也有 53 个。
一面是从原来服务的项目中退出，另一面则是新增项目越来越少，物业公司们过去高增长、高利润的时代似乎一去不复返了。
根据中指院公布的 2025 年 4 月物业服务企业新增合约面积，TOP 50 企业合计新增 5225 万平方米。2024 年同期，这一数据为 9013 万平方米；2023 年同期数据为 8683 万平方米；2022 年同期数据为 9161 万平方米。从 2022 年到 2024 年底，新增合约面积排名 TOP50 的物业公司年增量从 23.92 亿平方米，下降到了 11.5 亿平方米，降幅 52%。
以碧桂园服务为例，其 2021 年— 2024 年期间全年新增合约面积分别为：4.3 亿平方米、2.4 亿平方米、1.2 亿平方米、0.6 亿平方米。
物业公司与房地产，以前可以说是休戚相关，后者吃肉、前者喝汤。而今，房地产市场长期低迷，上市物企纷纷打起了独立的旗帜，试图从房地产行业的阴霾中走出。可是，增长见顶、降价压力以及与业主的"拉锯战"，似乎都让这条独立之路越发难走，靠割肉换减亏，恐怕不能如愿。
"割肉剜疮"，难让业绩辉煌
中海物业退出鄂州双创之星小区的导火索，是自 2023 年 3 月 1 日迄今，小区入住率较低，累计拖欠物业费 59.59 万元，是以，中海物业直接不干了。
收缴率下跌，是整个物业行业面临的一个现状，而这一定程度上也可以追溯到当初的盲目扩张，导致不少低盈利或潜在亏损的项目被收入囊中。如今，物企纷纷收缩战线，不管是不是高档小区，他们都急于把这些项目甩出去，这背后透露出普遍的业绩压力。
据克而瑞物管最新研究显示，2024 年，500 强、百强及上市物企三大核心指标首次同步下滑，毛利率、净利率持续探底，净利润更出现行业性负增长。
具体来看，净利润上，500 强物企净利润 353.7 亿元，同比下降 2.8%；百强物企净利润 198.2 亿元，同比下降 2.4%；上市物企净利润 125.0 亿元，同比骤降 23.3%，跌幅远超其他梯队。毛利率上，2024 年，500 强、百强、上市物企毛利率分别跌至 16.8%、18.6% 和 19.0%，较 2023 年下降 1.1、1.2 及 0.7 个百分点，连续三年呈现回落态势。
从图中可看，2020 年，上市物企的毛利率高达 27%，到了 2024 年，跌到了 19%。
头部物业公司不断从亏损的项目撤出，缩减服务范围，正是为了改善业绩，尤其是提升毛利率。可是，这对于改善公司盈利能力可能有些杯水车薪。
长期以来，物业公司的核心业务是基础物业服务，基础物业服务也撑起了物业公司的营收。不过基础物业服务附加值较低、专业壁垒也低，支撑大部分上市物企实现高毛利的，是非业主增值服务和各种社区增值服务。尤其是前者，在房地产发展的黄金时代，开发商在全国各地疯狂盖楼，直接输送给物业公司，物业公司靠着非业主增值服务（包括协销服务、咨询服务等），可谓是躺赚。
但如今，房地产市场下行，物业公司的非业主增值服务自然一路颓势。与此同时，被寄予厚望的社区增值服务似乎还没有支棱起来，尽管其在增值服务收入中已经占据核心地位，可整体仍呈现下降趋势。
2024 年，百强企业增值服务收入均值为 2.22 亿元，同比下降 5.93%。其中非业主增值服务收入均值为 0.62 亿元，同比大幅下降 11.43%，社区增值服务收入均值为 1.60 亿元，同比小幅下降 3.61%。这个数据也解释了为何物业公司毛利率普遍下跌，没有了房地产企业的"输血"，再加上消费需求不振，物业公司的增值服务失去了高速增长的动力。
追根溯源，现在物业行业的业绩难题仍是逃不开房地产经济的影响，而如果业绩不恢复，更谈不上独立发展。
降价，物业正在丧失话语权？
不少物业退出小区，是因为物业费价格，而这背后是一场规模越来越大、范围越来越广的降价潮。
从去年起，以城市为单位的物业费"降费"先后席卷重庆、武汉、青岛、兰州、长沙等多个城市。根据第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024 年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉 4 座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在 20% — 35% 之间。
今年这股降价潮似乎仍在持续，这不单单是因为有了政策支持，而是在降价潮的推动下，越来越多的小区有底气去和物业公司谈判，获取一定的权益。
这要是放在以前有些难以想象。过去，物业服务多由开发商指定，小区物业服务的内容、标准、价格在交房的时候确定了，业主为了尽快入住只能接受。这种话语权几乎掌握在开发商和物业公司手里的模式，自然会导致矛盾的深化，而且也为物业公司现在的业务困境埋下了伏笔。
收缴率下跌就是最直观的表现。数据显示，2024 年全国典型城市物业费平均收缴率仅为 82%，上市物业公司的收缴率更是跌破 80%，老旧小区和空置房业主的欠费问题尤为突出。
但现在，无论是房地产行业还是物业行业，都正在从卖方市场向买方市场过渡，也就是说，业主的话语权增强可能是未来几年的一个明显变化。尤其是物业公司这几年一直拼命地与房企切割，大讲独立的故事，这意味着在与业主的关系处理上，物业不能再借房企的强势去轻易拿捏业主。
对广大消费者而言，这当然是他们乐意看到的，可对物业公司而言，这真的会倒逼物业改善服务、靠服务质量获得业绩增长吗？
这种转变首要面对的就是成本投入的增加。因为随着新增项目减少、在管项目服务时间拉长，新小区变为老小区，物业公司面临的运营、管理、设备维护等成本自然上升，这给本就业绩下滑的物业带来了难题。
2024 年，百强企业营业成本均值为 12.86 亿，同比增长 4.80%；营业成本率为 80.13%，较 2023 年提升 0.98 个百分点。可见，营业收入的增速低于成本的增速，导致营业成本率攀升，成本管控的考验加剧。此时，物业费降低了，利润减少，又有多少物业公司愿意投入更多的成本去改善服务呢？
在业主与物业的拉锯战中，恐怕双方都需要更长的时间去试探和妥协，寻求一定程度上的共赢。
当然，另一个事实也应该知道，即降价潮主要集中在部分二线城市以及三线城市，一线城市的物业费仍相当稳定。
理想状态下，我们可以认为，物业费的降价不是终点，而是会成为物业管理行业转型的一个起点。可是，对于尚未从房地产市场低迷中走出的物业公司，物业费的降低以及消极的态度，也可能会让不少公司直接摆烂。
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